Apresentação

Solucione suas dúvidas sobre divisão de despesas no condomínio.

Afinal, quem paga a pintura da fachada, o inquilino ou o proprietário? Quais despesas são ordinárias, quais são extraordinárias? O rateio-extra deve ser cobrado por unidade ou fração ideal?

Os tópicos abordados estão entre as principais dúvidas sobre o assunto que chegaram ao site na sessão Assessorias, nos últimos dois anos.

- O critério de divisão por frações ideais se tornou obrigatório para todas as despesas (ordinárias e extraordinárias) do condomínio, com o novo Código Civil, desde 11/1/2003:

"Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais"

- Obras devem ser aprovadas previamente em assembléia. Exceção: obras urgentes, necessárias à habitabilidade do condomínio. Neste caso, se as despesas forem grandes, a assembléia deve ser convocada imediatamente para que o síndico comunique que a obra será feita. Confira o que diz o novo Código Civil sobre o assunto.

- Obras em locais usados exclusivamente por um ou alguns condôminos serão rateadas entre estes:

"CC, Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

- Cabe ao proprietário da cobertura as despesas de novas impermeabilizações e reparos de seu terraço:

"CC, Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."

- Segundo o novo Código Civil:

"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

(...) II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns

(...) Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (...)".

- Segundo o novo Código Civil: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais"

- Coberturas: em geral arcam com taxa mais elevada, por terem fração ideal maior.

- Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.

- Novo Código Civil, art. 1.331, § 3o: "A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação."

- Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes.

- É de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio e taxas extras) e, se a Convenção do condomínio não dispuser em contrário, seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

- Novo Código Civil, art. 1.352, parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."

- As frações ideais devem constar da Escritura do imóvel, e da Convenção Condominial.

Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.

De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:

Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência. Extraordinárias: benfeitorias para o prédio

Tabela:

No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.

Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.

A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.