Apresentação

Inadimplentes podem tornar-se síndicos? Inquilinos podem fazer parte do conselho consultivo? Para solucionar algumas dúvidas básicas das eleições em condomínios, o site Síndico Net traz respostas objetivas e baseadas na legislação atual.

Este Guia leva em conta, principalmente, aspectos da Lei dos Condomínios, que estabelecem determinações gerais. Muitos detalhes sobre eleições do síndico, do subsíndico e do conselho consultivo podem estar discriminados na Convenção do seu condomínio.

É bom ficar atento para os pontos nos quais sua Convenção é omissa, ou mesmo se ela contém diretrizes que contrariam a Lei dos Condomínios, perdendo seu valor legal. Para qualquer alteração na Convenção, normalmente é preciso um quórum de dois terços dos condôminos-proprietários.

Novo Código Civil: o que diz

- "Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

- "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

- Salvo disposição contrária da Convenção, a eleição se dá, em segunda chamada, por maioria simples dos presentes à assembléia, de acordo com os artigos 1.351 e 1.352 do novo Código

- A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio.

- Síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja "rodízio" das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.

Inquilinos

- Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

- O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "

- O inquilino pode votar em Assembléias, se o proprietário não comparecer, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:

"Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."

- A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.

Inadimplentes

- Para poder participar de Assembléias, votando e sendo votado, é preciso estar em dia com o condomínio, segundo o novo Código Civil:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

- Durante o cumprimento de um acordo para quitação de inadimplência, o condômino ainda é considerado inadimplente, enquanto não estiver totalmente quite

Reeleição

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Remuneração

- Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato.

- Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade.

Atribuições legais do síndico

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

Renúncia do síndico

- Na eleição, a Assembléia deve decidir se será eleito um síndico com mandato-tampão, apenas para terminar o mandato original previsto para o síndico anterior, ou com mandato regular de no máximo dois anos.

Destituição do síndico

- É preciso aprovação de maioria sobre o total do condomínio, reunido em assembléia, para destituir o síndico.

- O novo Código Civil assim dispõe sobre o assunto:

"Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

- Observada a votação mínima estipulada e os procedimentos corretos da Assembléia, não cabe recurso na Justiça por parte do síndico. O que pode haver é um processo por calúnia, injúria ou difamação, se isso ocorreu no processo de destituição.

- A destituição do síndico não o exime das penalidades civis e criminais perante a Justiça, em processo movido pelo condomínio ou por conjunto de condôminos.

Ninguém quer ser síndico

- Em uma situação assim, uma Administradora pode desempenhar a função de síndico no Condomínio, ou pode-se contratar um síndico profissional.

- O novo Código Civil não exige que o síndico seja condômino:

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se." (grifo nosso)

- Se for recusada em Assembléia a proposta de contratar um síndico profissional, ou uma Administradora para o cargo, o caso pode ser levado a juízo, e um Juiz arbitrará um síndico para o condomínio.

- O síndico pode passar parte de suas responsabilidades para uma outra pessoa, ou para uma empresa, com autorização da Assembléia:

"Art. 1.348 § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

Comissão para substituir o síndico

- Pode-se eleger uma comissão para substituir a figura do síndico? A lei não prevê esta situação, determinando que sempre que haja um condomínio, haverá uma pessoa que o represente enquanto síndico.

Subsíndico / Cons. Consultivo

- O síndico não pode indicar um subsíndico ou o Conselho Fiscal. Deve haver eleição em Assembléia.

- O subsíndico pode ser eleito na mesma Assembléia que escolhe o síndico, assim como o Conselho Consultivo, composto por três pessoas. Mas não é obrigatório as eleições serem simultâneas.

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Condomínio com vários blocos

- Em condomínios com vários blocos, pode-se eleger um síndico para cada torre? Não. É preciso eleger um síndico geral. Pode-se eleger um subsíndico para cada bloco, para facilitar a administração, desde que a Convenção determine assim.

- Também é a Convenção que deve determinar as funções do subsíndico. Suas ações sempre ficam subordinadas ao síndico geral.

Funcionário pode ser síndico?

- A maioria das Convenções proíbe os funcionários de exercer o cargo de síndico. Mas não há restrição na lei, e isso é o que vale se a Convenção do seu condomínio for omissa a esse respeito.